Fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzugs nach Minderung - Das Verschulden des Mieters bei Irrtum über die Ursachen eines Mietmangels

BGH, Urteil vom 11.07.2012 (AZ: VIII ZR 138/11)

Die Mieter eines Einfamilienhauses – die Beklagten - hatten ihren Vermietern – den Klägerinnen - im Dezember 2008 eine Schimmel- und Kondenswasserbildung angezeigt und führten dies auf bauliche Mängel zurück. Die Klägerinnen sahen die Ursache des Mangels dagegen im Heiz- und Lüftungsverhalten der Beklagten, weshalb sie für sich keinen Handlungsbedarf sahen. Die Beklagten beharrten auf ihrem Standpunkt und minderten in der Folgezeit die vertraglich vereinbarte Bruttomiete von 1.550 € / Monat für die Monate März 2009 bis Juni 2010 um jeweils 20 %. Am 7. Januar 2010 kündigten die Klägerinnen wegen des bis dahin aufgelaufenen Mietrückstands fristlos das Mietverhältnis. Sie erhoben Klage auf Zahlung des Rückstandes und der angefallenen Zinsen sowie auf Räumung der Wohnung und obsiegten erstinstanzlich vor dem sachverständig beratenen Amtsgericht Freising. Das Berufungsgericht wies die Klage hinsichtlich des Räumungsanspruchs jedoch zurück – dies zum Einen unter Hinweis auf den im Februar 2011 erfolgten Ausgleich sämtlicher Rückstände – zum Anderen wegen des nach seiner Auffassung fehlenden Verschuldens der Beklagten an deren Nichtzahlung. Mit der vom Senat zugelassenen Revision zum Bundesgerichtshof erstrebten die Klägerinnen die Abänderung des Berufungsurteils, insbesondere verfolgten sie ihren Räumungsanspruch weiter. Der VIII. Zivilsenat gab ihnen mit der vorliegenden Entscheidung (BGH, Urteil vom 11.07.2012 – VIII ZR 138/11) Recht; unstreitig war mittlerweile, dass tatsächlich kein Minderungsrecht bestanden hatte. Die Beklagten hatten selbst eingeräumt „dass sie wegen der Haltung mehrerer Katzen, die das Haus nicht verlassen sollten, in ihrem Lüftungsverhalten eingeschränkt waren; zudem musste sich ihnen die Vermutung aufdrängen, dass das Vorhandensein von zwei Aquarien sowie eines Terrariums mit Schlangen eine die Schimmelbildung begünstigende höhere Luftfeuchtigkeit in der gemieteten Wohnung bedingte und somit an das Lüftungsverhalten entsprechend höhere Anforderungen zu stellen waren.“ Für den Senat war die Konsequenz daraus, dass die Beklagten objektiv kein Recht zur Minderung hatten und entgegen verschiedener Meinungen in der Literatur und einiger Instanzgerichte auch kein solches aus einem ‚Recht auf Irrtum‘ folgern konnten. Sie befanden sich also mindestens mit der Summe der Mieten für zwei Monate in Verzug und hatten dies auch zu vertreten. Für einen milderen als den allgemeinen Sorgfaltsmaßstab sah das Gericht keinen Grund. Zwar kann es in Einzelfällen Schwierigkeiten bei der Beurteilung der Ursache eines Mangels geben, doch verliere der Mieter auch dadurch nicht generell die Möglichkeit, seine Rechte aus § 536 BGB geltend zu machen; schließlich bleibe ihm die Möglichkeit, bei Unsicherheiten hinsichtlich der Ursache die Minderungssumme nicht einzubehalten, sondern unter dem Vorbehalt der Rückforderung zu zahlen. So wird jedenfalls das Risiko einer fristlosen Kündigung abgewendet. Zwar trägt der Mieter in diesem Fall das Insolvenzrisiko des Vermieters, doch dies nur in der Höhe der Differenzsumme, die er bei Mangelfreiheit der Mietsache ohnehin hätte zahlen müssen.