Mietrecht: Unbegrenzte Bürgschaft als Sicherheit zur Abwendung einer Kündigung

BGH, Urteil vom 10.04.2013 – VIII ZR 379/12

Der Bundesgerichtshof (BGH) befasst sich in der vorliegenden Entscheidung mit der Reichweite des § 551 BGB. Nach Abs. 1 der Norm darf die Sicherheit, die ein Mieter seinem Vermieter für die Erfüllung seiner Pflichten leistet, höchstens das Dreifache der auf einen Monat entfallenden Miete ohne die als Pauschale oder als Vorauszahlung ausgewiesenen Betriebskosten betragen. Nach der vorliegenden Entscheidung des unter anderem für Wohnraummietrecht zuständigen VIII. Senats soll dies nicht gelten, wenn ein Dritter dem Vermieter eine Bürgschaft gewährt, um eine dem Mieter drohende Kündigung wegen Zahlungsverzugs abzuwenden.

Im zugrunde liegenden Fall klagt ein Vermieter auf Leistung aus einer Bürgschaft. Zur Abwendung einer drohenden Kündigung hatte die Beklagte für die Mietzahlungen ihres Bruders eine Bürgschaft abgegeben, da sich dieser in Zahlungsverzug befand. Der Vereinbarung gemäß sollte der Vermieter trotz der unterlassenen Mietzahlungen im Juli und August 2007 von einer Kündigung Abstand nehmen und die Rückstände dem Kautionssparbuch entnehmen. Für zukünftige Mietzahlungen verbürgte sich die Beklagte. Der Bruder der Beklagten konnte auch in der Folgezeit nicht regelmäßig leisten und blieb zunächst die Mieten für Oktober und November 2007, dann ab Oktober 2008 schuldig, was eine fristlose Kündigung seines Mietvertrages durch den Kläger zur Folge hatte. Insgesamt forderte der Kläger 6.499,82 Euro von der beklagten Bürgin und bekam Recht vor dem Landgericht Mannheim (Urteil vom 23. September 2011 – 8 O 105/10). Auch die Berufung vor dem Oberlandesgericht Karlsruhe (Urteil vom 4. April 2012 – 15 U 138/11), in der sich die Beklagte auf die Begrenzung in § 551 Abs. 1 und 4 BGB stützte, blieb ohne Erfolg. Auch in der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision bleib die Beklagte ohne Erfolg.

Die Begrenzung der Sicherheitenhöhe habe den Schutz des Mieters zum Zweck. Würde eine Ausdehnung der Auslegung auf solche Fälle erfolgen, in denen mittels einer Sicherheit durch einen Dritten eine sonst drohende Kündigung verhindert werden soll, so würde dem Vermieter angesichts bestehender Zahlungsunregelmäßigkeiten die Möglichkeit genommen wird, sich solcher weitergehender Sicherheiten zu bedienen und er würde höchstwahrscheinlich von seinem Recht zur fristlosen Kündigung Gebrauch machen. Dieses Ergebnis steht aber dem Schutzzweck der Norm gerade entgegen.