Der verschuldensunabhängige nachbarrechtliche Ausgleichsanspruch gilt auch im Verhältnis von Wohnungseigentümern

BGH, Urteil vom 25.10.2013 - V ZR 230/12

Der V. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat entschieden, dass auch Wohnungseigentümer verschuldensunabhängig Entschädigungen verlangen können, wenn sie durch eine von einer benachbarten Wohnung ausgehenden rechtswidrige Einwirkung auf ihre Wohnung erlitten haben und dass dies auch im Verhältnis von Mietern gilt, die die Räume von Wohnungseigentümern angemietet haben.

Bei der Klägerin handelt es sich um eine Versicherung. Sowohl deren Versicherungsnehmer, ein Arzt mit Praxisräumen im zweiten Obergeschoss, als auch die Beklagte mit einem ambulanten Operationszentrum im Stockwerk darüber, waren Mieter der gegenständlichen Räume. Diese wiederum standen im Sondereigentum unterschiedlicher Wohnungseigentümer. Durch das Lösen einer Schlauchverbindung kam es eines Nachts zum Wasseraustritt in den Räumen der Beklagten, wodurch auch Schäden an den Praxisräumen des Versicherungsnehmers entstanden. Den auf 165.889,76 € bezifferten Schaden glich die Klägerin zunächst aus und machte ihn dann gegenüber der Beklagten aus übergegangenem Recht geltend.

Der BGH bestätigte die entsprechenden Anwendbarkeit von § 906 Abs. 2 S. 2 BGB für Mieter und im Verhältnis von Sondereigentümern (bzw. deren Mietern) „weil es sich bei dem Sondereigentum um ‚echtes Eigentum‘ handelt, das dem Wohnungseigentümer alleine zusteht, und mit dem dieser grundsätzlich nach Belieben verfahren und jeden anderen von Einwirkungen hierauf ausschließen kann. Da das Sondereigentum als eine Art Ersatzgrundstück fungiert, sind die Wohnungseigentümer insoweit wie Eigentümer benachbarter Grundstücke zu behandeln“.